近日，前海天玑财富旗下的“聚盈十五号私募投资基金”成了风险金融产品。

2018年10月，天玑财富出资13.85亿元，接盘了海航基础（600515.SH）在深圳唯一的一个地产项目——深圳海航城。

这一宗被业界普遍解读为“贱卖”的标的，如今却成为了天玑财富的隐患。

私募标的进展缓慢

天玑财富能否如约兑付？

2018年7月，财新网爆料称，海航集团旗下的海航基础正在处置深圳海航城，接盘方是深圳前海天玑财富管理有限公司。天玑财富该公司已发起一只私募基金产品，计划筹集16亿元收购资金，其中机构领投6亿元。深圳海航城前身为南联港台旧改项目，改造主体是深圳宝源创建有限公司。

10月19日，海航基础发布公告，拟以13.85亿元价格向天玑财富转让子公司三亚临空基础所持的深圳宝源100%的股权。

收购资金从之前爆料的16亿，变成13.85亿，还一度引发了海航基础有“内鬼”受贿，导致标的被贱卖的讨论。

查询可知，2018年2月9日，天玑聚盈十五号私募投资基金成立，备案时间为2月22日，编号为SCF367。

根据《天玑聚盈十五号私募投资基金》显示，投资标的分为两部分，标的一为南联港台片区城市更新二期、三期、四期100%开发权，可建面积为87.66万平方米，市价为10亿元，货值估算为345亿元。

标的二为海航城商业广场A、B座全部商业物业，面积为5.9万平方米，已经全部出租，银行评估价值在20亿元以上。出售方式为整售与散售皆可。

该期基金的规模为2亿元，100万起投，最高的年化利率为11%。

天玑财富在风险措施第二条中指出：“低价收购：管理人利用海航集团清非主业资产的机会，低价收购极大增厚基金安全垫。”

南联港台旧改项目，在2007年被列入旧改计划，到2018年该项目被天玑财富接盘，11年的时间只完成了第一期的开发。

收购计划最初被曝光时，界面新闻曾联系到一位海航内部人士，据其介绍：“16亿元的价格其实就是商场的价格，后续的旧改项目很难推进下去，算是附送。”

该人士表示：“拆迁很难进行下去，此前签的旧改协议18年年底就到期了，需要重新跟村里谈，所以，很少有开发商愿意接手，此前也找了开发商，包括做旧改的京汉、远洋，他们都没有意向。”

但天玑财富曾在聚盈十五号的还款来源中特别指出：已与几家大型开发商初步沟通，合作意愿强烈。

此外，天玑财富还在产品资料中介绍了对于旧改项目进度：2017年4月已与二期村罗瑞合村、三期村巫屋村签署四方《合作改造协议》，并按政策要求缴纳相应拆迁保证金及拆迁协助费。

然而，2019年12月11日，华夏时报探访了罗瑞合院区——龙岗区南联港台片区城市更新二期项目所在地，发现距《合作改造协议》签署时间虽已超过两年半，但旧改项目地块现仍以旧村为主，拆迁时间是个未知数。

据华夏时报报道，对于旧改拆迁的消息，院区住民有的称“没听说”、“不太清楚”，有的称“要求是这样的，但什么时候拆还不知道，说了好多年了”，“拆的话也没那么快”。

龙岗区城市更新和土地整备局相关联系人表示，旧改项目是按照二期、三期、四期的顺序进行，现在处于第二期，“还没有和原住民洽谈完”，且城市更新的预计完成时间并没有规划确定。“这个项目是老项目，政府主导的，申报主体是街道办，规划完成的时间要看申报主体的工作安排和原住民谈的结果。”

而龙岗街道办宣传部部长李巧红则称：“暂时还不太清楚这项（旧改拆迁）工作。”城市更新还是由城市更新局牵头，商业项目要旧改公司、开发商自主进行征拆，公共配套的项目才由政府街道实施。

而项目的三期、四期地块，仍旧以旧村为主。也就是说，除了一期项目之外，拆迁进展极不顺利，后续产品入市遥遥无期。

大量“明股实债”私募爆雷

天玑财富是否有此风险？

聚盈十五号私募基金投向房地产，是否会带来风险？

华夏时报记者曾以投资人身份，向天玑财富理财师提出疑问，该理财师表示：“房地产确实是国家近些年调控的方向，所以才会有很多机会。而且我们公司的地产都是在深圳和成都等一线城市，价格稳定，安全性也很高。”

在房地产私募领域，还有另一个普遍存在的高危现象：明股实债。

“明股实债”是国内一大批股权类私募基金常用的手法，即表面是股权投资，实质上是债权投资被广泛运用于房地产投资领域。不少通过私募股权形式投资，通过交易结构的设计依靠债权回款，本质上隐含着刚性兑付的保本约定。

截止12月13日，2019年中国证券投资基金协会公布了8批疑似失联私募机构，共566家。此前，券商中国记者梳理了多数爆雷私募后发现，其中，引爆私募兑付危机最多的就是“明股实债”模式。

据券商中国报道，一家深圳私募从业人员表示，“股权私募中，可能有一半以上都采用的明股实债的模式。”

北京市康达律师事务所高级合伙人余伟权则表示，明股实债是中国私募特有的奇葩模式，但实际上股债的投资逻辑显著不同，对私募管理人的投资能力、风控、团队都有不同的要求。股权投资，要看公司成长潜力、管理团队、技术创新等，能不能IPO或者上科创板等。而债权投资，则要审查担保物等，看企业的偿还能力等，所以股债投资之间存在较大的能力边界。

在余伟权看来，近两年诸多私募的产品的爆雷都与背后“明股实债”的模式有关，在资管新规打破刚兑、去杠杆、经济下行等背景下，“明股实债”的模式存在较大风险。

“天玑聚盈15号”收益能否如约向投资人兑付？目前天玑财富尚未对该问题给出回复。

深蓝财经综合自华夏时报、界面新闻、券商中国等